ファイナンシャルプランナーによる資産運用セミナーブログ ~保険・不動産に関する勉強会とご相談~

いつが買い時か?その2

2011年05月22日(日)

前回の続きです。

前回は①生活環境と②経済環境では、
①を基準に②を付加的要素として考えた方がいいという内容でした。

今回は②の経済環境についてもう少し掘り下げます。


一般的に、景気がいいときには不動産取引も活発になり、
景気が悪くなると不動産取引は落ち込んでいきます。

そして、特にリーマンショック後のここ数年間は、景気がかなり悪化しています。


そのような状況で不動産を購入するメリットはあるのでしょうか?


答えはイエスです。


景気が悪ければ、不動産価格、住宅ローン金利は下がります。

リーマンショック後は不動産会社の倒産が相次ぎましたが、
各物件でバーゲンセールが行われていました。

1000万円クラスの値引きも珍しくない状況でした。

震災後も物件によってはディスカウント価格で取引されています。

また、住宅ローン金利もかつて無いほどの低金利時代になっています。

バブル期に購入された方は今の金利の低さは信じられないでしょう。


また、景気が悪ければ政府は景気を良くするような政策を打ち出します。


住宅関連でいえば、住宅ローン減税がその一つです。

住宅ローン減税というのは、簡単に言えば、
住宅ローンを組んでいる人に対して所得税、住民税を軽減してあげよう、
という制度です。

納税額と返済計画にもよりますが、3000万円のローンを組んだ場合、
10年間で200〜250万円所得税、住民税が軽減される可能性があります。

軽減される最大額は年々減っていきますので、
税金を多く納めているほど早く購入した方が減税効果が高いです。


こういった減税効果があることによって住宅ローンを組むことに対する抵抗は少なくなり、
早く住宅を購入しようという方が増える訳です。

実はこの住宅ローン減税は2009年に廃止される予定だったのですが、
リーマンショック後の大不況から抜け出すために、
過去最大級の控除枠を持って延長されたものなんです。

不動産の取引が活発になると関連業界(家電、家具)も業績が伸びるので、
経済が動き、景気が良くなる方向に動きます。

不動産購入→景気回復→国の税収アップ

という関係になるため、購入者にメリットを与える訳です。


このように、
不動産価格も下がっており、
金利も低く、
減税効果も期待できる今は、
買い時だと言えます。

いつが買い時か?

2011年05月17日(火)

資産運用セミナー第2回の報告です。

関係者の皆様のお陰で満員御礼でした。

本当にいろいろな方に支えられていることを実感しております。

この場を借りて、関係者の皆様及び参加された皆様にお礼申し上げます。

本当にありがとうございました。


今回は4つのテーマについてお話しさせていただきました。

まずは、「いつが買い時か?」という点について。

この点については大きく2つの視点から考えた方がいいです。


その二つの視点とは、

①生活環境の変化

②経済環境の変化

です。


①生活環境の変化とは、結婚、子供、老後、同居等の内部的な事情のことです。


つまり、結婚を機に新居が欲しくなったとか、

子供が大きくなってきたのでもっと広い所に住み替えたいとか、

子供が独立して2階を使わなくなったので、ワンフロアーのマンションに住み替えたいとか、

ご両親の介護が必要になるかもしれないので、2世帯住宅に住み替えたいとか、

住まいを変えることでより充実した生活を送りたいと思うようになることです。


②の経済環境の変化とは、不動産価格、住宅ローン金利、景気、政策等の外部的な要素をいいます。
よく話題にされる「いつ買うのがお得か?」というのがこちらです。


この問いに対しての回答は、「世の中が動かないとき(不況時)に動く」ということです。


なぜなら、不況時には不動産価格は下がりやすいし、
住宅取得を促進するため国が住宅取得優遇政策をとるからです。

例えばリーマンショック後には不動産会社の倒産が相次ぎましたが、
あちこちで不動産のバーゲンセールが行われていました。

会社の存続をかけている時期でもあったため、
1000万円クラスの値引きも珍しいことではなかったです。

そして今回の震災後も不動産の動きは鈍っています。

安くてもいいから不動産を手放したいという方もいるので、
今探せばいわゆるお買い得物件を見つけることはできるでしょう。


さて、ここで質問です。


あなたが住宅を購入するときには、
①生活環境と②経済環境のどちらを重視しますか?

もちろんどちらも満たしているのがベターですが、
どちらかを選ぶとした場合、どちらをより重視するでしょうか?


セミナーにお越しいただいた方の多くが①の方を重視されているようでした。

私も①を重視した方が生活はより充実すると考えています。


なぜなら、マイホームには、金銭的な価値だけでは評価できない、
特別な価値があるからです。

前職のお客様でも、ご自分たちの理想にあった家に住んでいることに満足
されている方が多くて、今でも感謝の言葉をいただいたりしています。

そういう経験をしていると、やはり①が基本で②もあれば言うこと無し、
というくらいに考えておくのがバランスが良いと思います。


その2につづく

家賃がもったいない

2011年05月09日(月)

住宅を購入する方の理由の多数派を占めるのが、この「家賃がもったいない」です。


本当に家賃はもったいないのでしょうか?


ちょっと検証してみましょう。


現在30歳で夫婦子供一人の家庭を例にとってみましょう。


仮に賃料10万円のところに住んでいたとします。


もしこのまま平均寿命の79歳まで同じ賃料を払い続けたとした場合、
賃料10万円×12ヶ月×49年=5880万円


さらに更新料、引越代等含めると、軽く6000万円は越えます。


これに対し、住宅ローンを組んだ場合、
月10万円であれば金利2%のローンで3000万円くらいになります。


ずっと2%で固定していた場合、利息は1200万円弱になりますが、
それでも合計で4200万円の負担で収まります。


もっとも、持ち家になった場合には、固定資産税がかかってきたり、
マンションであれば管理費、修繕積立金等の費用が別途必要です。


場合によっては賃貸でのコストを上回る可能性もあります。


そう考えると、必ずしもコストとしてどちらが上かどうかということでは、
判断ができないですね。


ここで一番大切なポイントをお伝えします。


両者が明らかに違う点です。


それは、家賃には終わりが無いが、住宅ローンはいずれ終わる
ということです。


ずっと賃貸に住むのであれば、住んでいる限り家賃は発生します。


若くて元気に働いている間は、住みたいところに住むこともできるでしょう。


しかし、収入が無くなってしまってからはそうはいきません。


賃貸はきちんと家賃を払い続けてもらう見込みが無ければ借りられません。


リタイア後に自分の住みたい賃貸が見つかったとしても、
家族の誰かを保証人にしたり、契約者になってもらわないと住めない場合もあります。


年金があてにならなければ、その分貯蓄をしておく必要があります。


老後は医療費の負担、介護費用等も発生する可能性は高いですが、
そうなった場合、住宅費用は想像以上に重い負担になるかもしれません。


これに対し、住宅ローンはいずれ終わりますので、
老後は賃貸住まいの方と比べると貯蓄は少なくても大丈夫です。


安全な老後を送るためには、リタイア前かリタイアと同時に住宅ローンを完済しておくのがベターです。


このように、家賃がもったいないかどうかは、一概にはいえません。


しかし、長い目で見たときに、持ち家があった方が経済的に楽になります。


老後の負担を減らしたい方は、住宅を購入しておいた方がいいでしょう。


実は、賃貸と購入の関係というのは、
生命保険についても同じようなことがいえます。


その点についてはまた別途ブログに書きます。


お楽しみに。

不動産を購入する動機

2011年05月09日(月)

なぜ人は家を買うのでしょうか?


大きく分けて2つあります。


①マイホームが欲しい


②家賃がもったいない


住宅業界にいて感じたことは、やはり単純にマイホームが欲しい、
という方が多かったです。


一般的に、世間に認められている人やある程度の成功をしている人は、
マイホームを持っていることが多いです。


身近なところでも、
「おっ、ついにマイホームを持ったのか!おめでとう!!」
「これで僕もようやく一国一城の主ですよ。ますます仕事頑張らなくちゃいけないですね!」
なんてやりとりが、あちらこちらで繰り返されてきたはずです。


そんなやりとりを見聞きしていると、
「マイホームを持つ⇨立派な大人になる」という価値観が
自然と形成されていきます。


でも、これは単純に世間の価値観だけの問題ではなく、
実生活もだいぶ違います。


よく言われることですが、
持ち家の場合は自分の家ですので、壁に画鋲をさすのも、リフォームするのも、
全て自分の好きなようにできます。

家具をそろえたりするときの思い入れも強くなります。


また、ペットも自由に飼えます。


分譲マンションの場合は、中型犬くらいまではOKの場合が多いですが、
一戸建てであれば大型犬でも爬虫類でもほぼ個人の自由です。


居住空間にこだわりのある方は、
何かと制約のある賃貸住まいよりも、
自分の好きなように変更することも可能な持ち家の方が、
日々の生活を楽しく送ることができます。


さらに、賃貸住まいの方と持ち家の方では、金融機関からの見られ方も違います。


例えば、クレジットカードの審査では、持ち家の方が有利になります。


また、独立して起業する場合にも、持ち家の方が自宅を担保に入れることもできるので、
融資を受けやすくなる、というメリットがあったりします。


次回は、②家賃がもったいない、について書きます。

第1回不動産セミナー

2011年05月08日(日)

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購入する場合と賃貸の場合とでどういう違いが出てくるか、
一戸建てとマンションでどう違うか、
ということを中心に話をしました。


場所が、学芸大学のカフェエンポリオという、
結婚式の二次会にも使われるようなお洒落なカフェだたっためか、
ゆったりリラックスしながら和やかなムードでした。


住宅を購入する場合と賃貸で一生過ごす場合の大きな違いは、
将来住宅費を負担し続けるかどうかという点です。


細かく住み替えをしたりすれば、賃貸の方がコストを抑えられる可能性もありますが、
結局は家賃の負担はずっと続くことになります。


働いている間は問題なくできていた家賃の支払いも、
働かなくなって収入が減った後に負担し続けるのは結構大変です。


賃料が払えなくなったら家賃の低いところに引越をすれば解決するかもしれませんが、
そういう状態ではあまり条件のいいところに住むのは難しいでしょう。


将来家賃を負担し続けることのできる方や、実家に戻れる方、
あるいはどんなところでも屋根さえあれば大丈夫という方は、
ずっと賃貸住まいでもいいと思います。


そうではない方は、将来をより安心できるものにするためにも、
できれば購入しておくのがベターでしょう。

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