ファイナンシャルプランナーによる資産運用セミナーブログ ~保険・不動産に関する勉強会とご相談~

【住宅ローン金利】固定と変動どちら?

2012年10月31日(水)

最近は住宅を購入されているお客様に対して住宅ローンの相談に乗ったり、
資金計画や返済計画を立てるお手伝いをさせていただいています。


その中で特にご相談されることが多いことについて、
この場でお伝えしておきたいと思います。


今回はまず変動金利と固定金利のどちらを選んだらいいのかという点について。


不動産購入段階では、営業さんから変動金利をすすめられることが多いようです。
私も前職で不動産営業をやっていたときには多くのお客様が変動金利で組んでいました。


主な理由は、
①最近は歴史的に超低金利の時代
②優遇金利が適用されると金利が1%を下回る
③固定金利と比較すると格段に金利が低いので、返済額を抑えられる
という点があります。


それでもやはり固定金利も気になるという方や、
本当に変動金利で大丈夫なのか心配だという方は、
こんな視点で考えてみて下さい。


<どちらが総返済額を抑えられるのか?>
よくありがちな、どちらがお得なのかという論点ですが、
正直に申し上げると、これは誰にもわかりません。
返済期間が長くなればなるほど変動金利は変動する可能性があります。
今後どのように金利が推移するか、ある程度の予測はできたとしても、
確実に言い当てられる人はこの世の中にはいないです。


ですので、お得かどうかという視点で考えるのではなく、
どちらがよりライフスタイルに合っているか、返済計画を立てやすいか
という視点で考えることをお勧めします。


例えば、お子さんがいて教育費負担が大きくなる時期であれば、
当面の支払いを抑えるために変動金利を使うのはアリです。
ただ、変動金利は今後は上がる可能性もありますので、
6年後に返済額が125%増えても大丈夫だというラインで使うべきです。


お子さんがいない家庭で繰上げ返済ができるくらいの余裕がある方でも、
変動金利を使うメリットはあります。
固定金利と比べ1%の金利差は大きいので、低金利のメリットを受けつつ、
終身保険等を使って繰上げ返済資金を貯めながら住宅ローン控除を最大限使い、
住宅ローン控除が終わる10年後に一括返済すると効果的です。


これについてはまた別の機会に詳しくお伝えしますね。

意外と知られていない、国民年金の驚くべきオプション

2012年09月01日(土)

国民年金を納めていると、主に、
①老齢基礎年金(老後にもらえる年金)
②障害基礎年金(障害者になってしまったときにもらえる年金)
③遺族基礎年金(死亡してしまったときにもらえる年金)
によって、老後や障害、死亡に備えることができます。


会社員や公務員であれば、自分で納付する国民年金ではなく、給料天引きの厚生年金や共済年金に加入することになりますが、さらに上乗せされた給付を受けることができます。


また、会社員や公務員の場合は退職金が支給されることも期待できますが、
自営業の方はご自身で積み立てていただく必要があります。


ご自身で積み立てるものとしてはいろいろな手段がありますが、
今回は、「付加年金」についてお伝えしたいと思います。

「付加年金」は、国民年金の方の年金額を増やすために設けられた制度ですが、
2年で元が取れてしまう有益な制度です。


月額400円を納めると、年金受給時に、200円×納付月数分多く年金が支給されます


例えば、40年間付加年金を納めた場合、
400円×12ヶ月=4,800円(年間の負担)
4,800円×40年=192,000円(40年間の負担)
となりますが、これに対してもらえる年金は、
200円×12ヶ月×40年=96,000円が加算されるわけです。


年金額が96,000円増えると、2年間で192,000円受け取りますので、
3年目以降は確実に負担した以上の支給を受けることになります。

2年で元がとれますよね。


毎月400円、年間で4800円の負担で、長生きすればするほどパフォーマンスの上がる制度です。

これだけで将来に対する備えは万全とは言えませんが、
毎月400円の使い道としては十分検討に値するのではないでしょうか。
市役所で手続きができますので、国民年金の方は是非お考え下さい。

国民年金の恩恵

2012年08月01日(水)

「将来は年金がもらえるかどうか分からない」


こういう考えから、年金制度以外での資産運用をすすめられた経験がある方は多くいらっしゃると思います。
会社員の方は強制的に厚生年金保険料を徴収されますが、自営業の方は国民年金保険料を自分で支払う必要があるので、自営業の方の中には、国民年金保険料を払わずに、ご自身で何かの運用をされている方もいらっしゃいます。


しかし、国民年金制度というのは世間で思われているほど信用できない制度ではありません。
確かに年々保険料負担額に対しての給付額は下がってきていますが
払った分以上はもらえるように調整されています。
康生労働省によると、今70歳の方が払った国民年金保険料が300万円、給付額が1400万円
なので、払った保険料の4.5倍のお金がもらえますが、50歳だと700万円納めて1400万円なので2倍、30歳だと1200万円納めて1800万円で、1.5倍の給付率になります。


しかも、それだけではなく、国民年金を払っていれば、その方が亡くなったり障害を負った場合に、遺族基礎年金や障害基礎年金をもらえるようになるのです。
払っていなければ、国は面倒を見てくれませんので、自己防衛をするしかありません。
もしそういったところに民間の保険をかけていくとすると、その分のコストを余分に払うことになります。


30歳の方が平均寿命(男性79歳、女性86歳)まで生きた場合、65歳から約20年分の生活費が必要になります。
一月25万円かかるとなると、年間300万円×20年で6000万円必要になり、
一月15万円かかるとなると、年間180万円×20年で3600万円必要になります。

この中で1800万円分がすでに用意されているとしたら、
老度資金の3割〜5割はすでに国が準備してくれていることになります。


また、銀行預金はインフレになって物価が上昇すれば価値が下がりますが、
年金は物価スライド制が取られているので、
物価が上昇すればその分年金額も上がるという仕組みになっています。


そこで、まずは国民年金保険料を払うことを前提に、足りない部分を資産運用や保険等でリスクヘッジをしていくのが良いでしょう。

消費税増税の影響

2012年06月29日(金)

周知の通り、近い将来に消費税の増税が行われそうです。
具体的には、平成26年4月に8%平成27年10月に10%に引き上げられる見込みです。
平成元年に消費税が導入され、現在の5%に引き上げられたのが平成9年でしたが、
今までは同時に所得税率の軽減等、他の税制とでバランスを取ったため、単純な増税とは言えなかったのですが、今回は単純な増税になりそうです。
消費税率の改定の趣旨は、不足する社会保障費を補填することにあるのですが、
高齢化の影響で国民年金保険料、厚生年金保険料ともに今後も上昇していく予定です。


今回の消費税増税については賛否両論あるかとは思いますが、
社会保障(年金、医療費等)を維持するための財源確保の手段として、
また赤字財政を少しでも是正し、国際的な信用を失わないようにするための手段としては、
一つの有効な手段であることは否めないでしょう。


それでは、もし消費税が増税となった場合、住宅購入にはどのような影響があるでしょうか。
基本的に、土地と建物のうち、土地には消費税はかからず、建物には消費税がかかります
ですから、例えば5000万円の住宅を購入する場合、一戸建てで土地が3000万円、建物が2000万円だとしたら、建物価格2000万円についての消費税が変わってくることになります。
現状の5%であれば、2000万円の5%=100万円が消費税、10%になると、2000万円の10%=200万円が消費税になり、消費税が100万円上がるということになります。
なお、マンションであれば、同じ5000万円でも土地よりも建物の値段が高くなるので、
マンションは戸建てよりも消費税増税の影響をより大きく受けることになります。


これは不動産価格にどのように影響してくるでしょうか?
ものの値段は需要と供給のバランスで決まります。
これは、不動産価格にも当てはまります。
平均所得が下がっている状態で税負担が増え、不動産価格が上がると、
購入しようとする人が少なくなり、不動産市況は冷え込んでしまいます。
これは経済に悪影響を与えてしまうので、政府としては、住宅ローン減税の延長や拡充をする等して対応していくことが有力だと言われています。
これが実現すれば、内容次第では実質的な負担はあまり変わらないかもしれません。


しかし、市場に供給される住宅の「質」には影響してくるかもしれません。
不動産の検討条件としては立地、間取り、価格等ありますが、
立地や間取りはある程度我慢できても価格はこの範囲でと決めている方が多いです。
いきなりの値上げは消費者心理からすると抵抗があるため、
価格は急激には上げづらいところがあります。
不動産価格は、土地取得価格、建築費、販管費、近隣対策費、営業利益で構成されていますが、上がった建築費を販管費や営業利益を削って吸収するか、それとも建築資材等のグレードを下げて対応するかのどちらかになるでしょう。
もし後者になれば、住宅の「品質低下」が起こりそうです。


一般消費者にはもし見えない部分での「品質低下」が行われた場合、
それに気づくことは難しいです。
同じ価格で品質の高いものを購入されたい場合には、
増税前に動き出した方が良いでしょう。

不動産と経済

2012年05月31日(木)

本日の国土交通省の発表によると、4月の新設住宅着工戸数は7万3647戸で、
前年同月比10.3%増でした。
これで3ヶ月連続での増加になります。

昨年は東日本大震災の影響もあり、一時期は不動産市況は冷え込みましたが、
このように上向きになってくるのは嬉しいですね。

不動産市況が活発になると、日本経済にとってもプラスの要因になります。

経済を活性化させるためにはお金を使って循環させることが大切なのですが、
不動産、とりわけ住宅が販売されると、不動産業者だけでなく、
それに関連した資材業者や運送業者、また家具や家電にもお金が流れ、
経済の活性化に繋がるのです。

長引く経済不況の中で、平均年収も次第に下がってきています。
首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の平成22年の平均年収は551万円でしたが、
平成23年は543万円に下がりました。
先行き不安の中で、住宅購入を見送ったり、消費を控えたりする家庭も多いです。
しかし、国民皆が一斉に消費を控えたら、貯蓄は減りませんが、
日本企業の業績が落ち込み、給与が下がり、ますます消費ができなくなるという
悪いスパイラルから抜け出すことは難しいでしょう。

家計が楽にならないのは、その家庭だけの問題ではなく、
日本経済全体の問題もあります。
日本にいる限り、日本経済の影響と無関係ではいられません。
ここは是非、有効にお金を使って経済を上昇気流に乗せましょう。

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