ファイナンシャルプランナーによる資産運用セミナーブログ ~保険・不動産に関する勉強会とご相談~

住宅ローンの基礎知識②

2011年06月20日(月)

前回は、銀行ローンと住宅ローンについて、
審査対象の違いからどういう違いが出てくるか、
ということについて書きました。


今回のテーマは、借入可能額の違いについてです。


より多くの金額の借り入れが必要な場合、
銀行ローンではなくフラット35の方が適しています。

借入可能額を算出するには、
返済比率(年収のうちの返済額が占める割合)
審査金利(金利上昇した場合に返済しきれるか)
を使います。

①返済比率は銀行ローンもフラット35もあまり変わらないのですが、
②審査金利は違います。

審査金利は、銀行ローンが3.5%から4%なのに対して、
フラット35は2011年6月時点では2.5%前後です。


このような差が生じるのは、フラット35の長期固定金利が今は低金利だからです。

審査金利が高ければ高いほど、借入可能額は少なくなり、
審査金利が低ければ低いほど、借入可能額は多くなります。


ですから、現状ではフラッット35を利用した方がより多くの借り入れが可能ということになります。


具体的には、年収500万円の方が35年でローンを組む場合、

銀行ローン(審査金利4%)→約3300万円の借り入れが可能

フラット35(審査金利2.5%)⇨約4080万円の借り入れが可能

と、800万円近く購入予算が変わってくる可能性があります。


ただ、ここで気をつけていただきたいのが、
借りられる金額と実際に返済できる金額は違うということです。


結婚、出産、教育資金、退職金の有無、年金額等、
それぞれのライフプランに応じた返済計画を立てましょう。


住宅ローンの基礎知識③につづく

住宅ローンの基礎知識

2011年06月17日(金)

住宅ローンには大きく分けて2種類あります。

銀行ローンとフラット35です。

この二つは、どんな点が違うのでしょうか?


違いは三つあります。

①審査対象、②借入可能額、③団体信用生命保険が必須かどうかの違いです。


審査対象とは、何をみて融資するかどうかを判断するのかということです。


銀行ローンの審査対象は『人』です。

経済的な信用力を審査されます。

安定して一定の収入を得られているかがポイントになります。


勤務先、勤続年数、年収、他の借入状況等、
業界では属性と呼ばれるもので総合的に判断します。

具体的には、一部上場企業や公務員、医師、弁護士、会計士、看護師等は、
経済的な信用力が強いと判断されます。

勤続年数は三年以上が原則ですが、
このような仕事をしている方は一年未満でも大丈夫だったりします。


ただし、ブラックリストに載ってしまっていたり、
消費者金融からの借入があったりすると、
経済的信用力が無いと判断されるため、ローンは難しいです。

このように、総合的に判断されるわけです。


それでは、中小企業の社長で年収1000万円のAさんと、
社員で年収500万円のBさんがいた場合、
どちらの方が銀行ローンの審査は通りやすいと思いますか?


正解は、Bさんです。


なぜなら、社長さんは年収は高くても会社と運命共同体で、
役員なので社員と違って雇用保険にも入れないため、
会社が倒産すれば全てを失うリスクにさらされているのです。

ですから、社長さんが銀行ローンを借りる際には、
会社の決算書3期分を見せてくれと言われたりします。

そこで銀行が見るのは赤字決算が無いかどうか。

赤字決算とは会社の業績が悪いことを意味するので、
会社の業績が悪い⇨社長の経済的信用も低いと判断されてしまうのです。


それに比べ、社員は労働基準法で守られていますし、
万が一会社が倒産しても雇用保険で失業給付を受けられるわけです。

こう考えてみると、社長さんが社員に頑張ってほしいと願うのは
当然かもしれないですね。

今度から社長さんから厳しく指導されたときには、
社長さんも楽ではないんだといたわってあげましょう。


このように、銀行ローンを使うには、社長さんは社員よりも厳しくチェックされます。

しかし、フラット35であれば、基本的には社長も社員も同じです。

なぜなら、フラット35の審査対象は、「人」ではなく「物」だからです。

物件が良ければ条件の良いフラット35Sを利用することも可能です。

フラット35Sというのは、優良住宅に対しての融資は当初10年間金利を1%優遇、
場合によってはその後10年間も金利を0.3%優遇するというものです。

あくまで物件という「物」で判断するのです。

もちろんフラット35も個人の経済的信用力を見ますが、
銀行ほど個別事情を見ません。

ですから、赤字決算のある企業の社長さんも、
個人事業主で収入が不安定な方も、
フラット35では融資を受けられる可能性が高いです。

融資の難易度としては、銀行>フラット35です。


ちょっと長くなりましたので、続きはまた次回にしますね。

意外と知られていない地震保険の本質

2011年06月03日(金)

地震保険って何のためにあるものかご存知ですか?


意外と知られていないことなのですが、地震保険の趣旨は、
地震によって被害を受けた家庭を一刻も早く救済することにあり、
公益性が非常に強いんです。


ですから、地震保険の保険料は各社ほぼ一律ですし、
そこには保険会社の利益は考えられていないのです。


地震保険の保険料は各保険会社が国に代わって保管していて、
今回のような震災時に被害者を救済するために使われるのです。

それでも足りない場合には、国が税金を使ってバックアップします。


地震による被害からの復興は最優先課題なのです。

地震保険とは、加入していることにより自分が被害を受けた場合には救済され、
自分が被害を受けていなくても、被害を受けた方の救済に使われるものなのです。


日本に住んでいる限り、地震によるリスクから完全に解放されることはありません。

地震保険を掛けるのは、当然保険料が発生しますが、
その保険料は決して無駄には使われません。

もれなく被害者の救済に使われるのです。

そう考えれば、地震保険の加入者はもっともっと増えても良いのではないかと思います。


先日の震災によって地震保険の存在意義が見直されています。


震災前は火災保険の加入率が7割を超えているのに対して、
地震保険の加入率は2割強にとどまり、
地震に対して保険でリスクヘッジをしていないのが多数派でした。

その理由の主なものは、地震保険についての知識不足によるものです。

地震による火災や倒壊、津波による被害は地震保険によってしか救われないです

火災であっても地震を原因とする火災は、火災保険では保険金がもらえないのです。


そもそも、地震大国日本では、家を守るのに火災保険だけでは不十分なのです。

さらに、地震保険にコストを掛けたとしても、全てが被害者救済のために使われるのです。

いわば地震保険とは、自分を守ることのできる義援金ともいえるのではないでしょうか。

いつが買い時か?その2

2011年05月22日(日)

前回の続きです。

前回は①生活環境と②経済環境では、
①を基準に②を付加的要素として考えた方がいいという内容でした。

今回は②の経済環境についてもう少し掘り下げます。


一般的に、景気がいいときには不動産取引も活発になり、
景気が悪くなると不動産取引は落ち込んでいきます。

そして、特にリーマンショック後のここ数年間は、景気がかなり悪化しています。


そのような状況で不動産を購入するメリットはあるのでしょうか?


答えはイエスです。


景気が悪ければ、不動産価格、住宅ローン金利は下がります。

リーマンショック後は不動産会社の倒産が相次ぎましたが、
各物件でバーゲンセールが行われていました。

1000万円クラスの値引きも珍しくない状況でした。

震災後も物件によってはディスカウント価格で取引されています。

また、住宅ローン金利もかつて無いほどの低金利時代になっています。

バブル期に購入された方は今の金利の低さは信じられないでしょう。


また、景気が悪ければ政府は景気を良くするような政策を打ち出します。


住宅関連でいえば、住宅ローン減税がその一つです。

住宅ローン減税というのは、簡単に言えば、
住宅ローンを組んでいる人に対して所得税、住民税を軽減してあげよう、
という制度です。

納税額と返済計画にもよりますが、3000万円のローンを組んだ場合、
10年間で200〜250万円所得税、住民税が軽減される可能性があります。

軽減される最大額は年々減っていきますので、
税金を多く納めているほど早く購入した方が減税効果が高いです。


こういった減税効果があることによって住宅ローンを組むことに対する抵抗は少なくなり、
早く住宅を購入しようという方が増える訳です。

実はこの住宅ローン減税は2009年に廃止される予定だったのですが、
リーマンショック後の大不況から抜け出すために、
過去最大級の控除枠を持って延長されたものなんです。

不動産の取引が活発になると関連業界(家電、家具)も業績が伸びるので、
経済が動き、景気が良くなる方向に動きます。

不動産購入→景気回復→国の税収アップ

という関係になるため、購入者にメリットを与える訳です。


このように、
不動産価格も下がっており、
金利も低く、
減税効果も期待できる今は、
買い時だと言えます。

いつが買い時か?

2011年05月17日(火)

資産運用セミナー第2回の報告です。

関係者の皆様のお陰で満員御礼でした。

本当にいろいろな方に支えられていることを実感しております。

この場を借りて、関係者の皆様及び参加された皆様にお礼申し上げます。

本当にありがとうございました。


今回は4つのテーマについてお話しさせていただきました。

まずは、「いつが買い時か?」という点について。

この点については大きく2つの視点から考えた方がいいです。


その二つの視点とは、

①生活環境の変化

②経済環境の変化

です。


①生活環境の変化とは、結婚、子供、老後、同居等の内部的な事情のことです。


つまり、結婚を機に新居が欲しくなったとか、

子供が大きくなってきたのでもっと広い所に住み替えたいとか、

子供が独立して2階を使わなくなったので、ワンフロアーのマンションに住み替えたいとか、

ご両親の介護が必要になるかもしれないので、2世帯住宅に住み替えたいとか、

住まいを変えることでより充実した生活を送りたいと思うようになることです。


②の経済環境の変化とは、不動産価格、住宅ローン金利、景気、政策等の外部的な要素をいいます。
よく話題にされる「いつ買うのがお得か?」というのがこちらです。


この問いに対しての回答は、「世の中が動かないとき(不況時)に動く」ということです。


なぜなら、不況時には不動産価格は下がりやすいし、
住宅取得を促進するため国が住宅取得優遇政策をとるからです。

例えばリーマンショック後には不動産会社の倒産が相次ぎましたが、
あちこちで不動産のバーゲンセールが行われていました。

会社の存続をかけている時期でもあったため、
1000万円クラスの値引きも珍しいことではなかったです。

そして今回の震災後も不動産の動きは鈍っています。

安くてもいいから不動産を手放したいという方もいるので、
今探せばいわゆるお買い得物件を見つけることはできるでしょう。


さて、ここで質問です。


あなたが住宅を購入するときには、
①生活環境と②経済環境のどちらを重視しますか?

もちろんどちらも満たしているのがベターですが、
どちらかを選ぶとした場合、どちらをより重視するでしょうか?


セミナーにお越しいただいた方の多くが①の方を重視されているようでした。

私も①を重視した方が生活はより充実すると考えています。


なぜなら、マイホームには、金銭的な価値だけでは評価できない、
特別な価値があるからです。

前職のお客様でも、ご自分たちの理想にあった家に住んでいることに満足
されている方が多くて、今でも感謝の言葉をいただいたりしています。

そういう経験をしていると、やはり①が基本で②もあれば言うこと無し、
というくらいに考えておくのがバランスが良いと思います。


その2につづく

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