happys NEWS なるほど「住宅ローン」Vol.6

happys NEWS

  • バックナンバー
  • 城南の「住トレンド」チェックVol.3 建築条件付売地
  • 緊急速報!! 2010年が住宅取得のチャンス年!!
  • 新春特別企画 大切なお金の損得の分かれ道
  • 城南の住トレンドチェックVol.2
  • 城南の住トレンドチェックVol.1
  • スタート!
  • 住宅ローン vol6
  • 住宅ローン vol5
  • 住宅ローン vol4

前号では、住宅購入資金がピンチのときや資金計画にあう家よりもワンランク上の家が欲しくなったときには、
頭金を増やしたり、返済能力をあげるとよいということをお伝えしました。
今号では、返済能力をアップさせる方法をもう少し詳しくチェックするとともに、親子で返す方法についてもご紹介します。

Check 1  返済能力アップ法

収入合算とペアローン

返済能力をあげるには、どうすればいいの?
同居しているか、同居する予定のある配偶者や親、子どもがいる人には、2人分の年収(合算者は年収の50%が上限)を合わせた額でローンを組む「収入合算」※1や、2人それぞれがローンを借りる「ペアローン」という方法があるよ。
比較表を使って、違いを見てみよう!!(※1:自営業者は所得合算)
ペアローンだと、2人そろって住宅ローンの控除が受けられるから、税金が減ってイイね!!
でも、契約書の印紙代や事務手数料が2人分かかるとか、ペアが将来、仕事をやめたときは払い続けられるかとか、万一のときには一人分のローンが残るというデメリットもあるんだ。それぞれの家庭のライフスタイルにあわせて選んでね。

室内イメージ

収入合算とペアローン、どこが違う?(夫が借り主で、妻の収入をプラスした場合)

  収入合算 ペアローン
借りる人(債務者) 夫&妻
連帯債務者 なし 夫&妻
連帯保証人 なし
ローン審査を受ける人 夫&妻 夫&妻
審査の対象となる収入 夫全額&妻半額
(一部金融機関は妻も全額)
それぞれ全額
団体信用生命保険への加入 夫のみ加入 それぞれ加入
住宅ローン控除 原則として夫
(一部金融機関は妻も控除の対象に)
それぞれ控除適用
購入物件の所有権 原則として夫
(それぞれの出資金割合にあわせて決定)
それぞれの借入割合に応じて共有
万一、夫がなくなったとき 団体信用生命保険で完済するため返済は終了 妻名義のローンを継続返済

Check 2  親子で借りる

親子リレーローンと親子ペアローン

親子で借りるローンには、どんなものがあるの?
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した住宅ローンの「フラット35」※1は、原則として申込時の年齢が70歳未満※2、完済時の年齢が80歳。
でも、「親子リレー返済」を利用すると、70歳以上の人でも申し込めるんだ!
しかも、後継者の年齢をもとに返済期間を算出するから、後継者が45歳未満なら最長35年の返済期間も選べるよ!
(※1:買取型 ※2:リフォームの場合は79歳未満)
親子リレー返済は、返済期間を長くして、少しずつ返したい人にはオススメだね!
後継者の主な条件を一番下にまとめてみたよ!!
民間の融資にも、この「親子リレー返済」とほぼ同じ内容の「親子リレーローン」や、Check1で紹介した表の夫と妻が親と子に変わった「親子ペアローン」があるよ。
これらの特長も見てみよう。

親子ペアローン イメージ

親子リレー返済の後継者の主な条件 ▼ 親子リレーローンと親子ペアローンの特長

■ 連帯債務者になることができる
■ 申込者と同居、または同居の予定がある
■ 借入金を申し込むときの年齢が70歳未満
■ 申込者本人の子または配偶者で、定期的な収入がある

いろんなタイプの住宅ローンがあり、どれも仕組みや要件が複雑なら、ローンを組む本人とペアになる人の条件も個々で違うから、どのローンがよいかを検討するときには、専門家に相談するのがいちばんだよ。
親子リレーローン 親子ペアローン

■ 親の年齢では長期返済のローンが組めないときに、親と子が同居を前提に、2人の連名で借主となり(連帯債務者)親の名義でローンをスタート。そのローンを子が引き継いで返済していくため、返済期間を長く設定できる。親の年齢制限はない。

■ ローン後継者の共有持分は2分の1まで。親子の借入金額や返済金額、共有持分があいまいになりやすい。

■ 親と子が別々に借入をし、お互いに単独債務者となってローンを組むため、借入限度額が多くなる。親の年齢制限がある。

■ 親子の借入金額や返済金額、共有持分がはっきりしている。

■ 親と子の二世帯に独立した玄関があり、境界壁も設けるなどの設計上の条件をクリアすると、親子それぞれが住宅ローン控除を受けられる他、一世帯あたりの面積が狭くなることで、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税額も少なくなる。

掲載日:2009年9月23日