happys NEWS Vol.10 城南の「住トレンド」チェック Vol.2 借地権

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不動産広告でよく見かける「借地権付住宅」。城南エリアを含む3大都市圏で人気が高まり、近年では地方都市でも人気が上昇中。
所有権の物件に比べて、どうしてそんなに価格が低く抑えられるのか?どこまで自由度があるのか?その秘密をエイムはっぴ~ず!が分かりやすくご紹介します!

借地権付住宅について

『借地権付住宅』ってな~に?

借地権付住宅とは、他人の土地を借りて建築した住宅のことです。
つまり、建物の所有者と土地の所有者は異なります。土地を借りる代わりに建物の所有者は土地の所有者(地主)に"地代"(お金=利用料)を 支払います。

借地権付住宅のメリット

1.価格が安い・・・土地の購入が伴わないので、価格が低くなります
2.税金が軽減・・・土地の固定資産税、都市計画税の支払い義務がありません
3.購入時の諸経費が軽減・・・土地に関わる所有権移転登記費用、不動産取得税がかかりません
4.都市銀行など金利の低い金融機関からの住宅ローンが利用可能

居住期間が更新できるものもあるの?

原則として契約期間が満了したら終了ですが、借地権の種類によって更新が可能なものもあります。

借地権付住宅と一戸建住宅の権利比較

1.「旧法借地権」・・・更新が可能
一番初めに土地を借りる契約(土地賃貸借契約・借地契約)を締結した日が平成4年8月1日以前の場合。期間の満了時に建物が存在すれば原則すべての借地契約が更新可能です。

2.「新法借地権」(定期借地権)・・・更新が不可能
更新が不可能な借地契約の場合は、期間満了時に建物を取り壊して、更地にして土地を地主に返さなければいけません。

*平成4年8月1日とは借地法(借地に関して定めた法律)と借家法(借家に関して定めた法律)が全面改正され、新たに「借地借家法」が施行された日を指します。この「借地借家法」では契約期間満了時に、土地所有者へ土地を返還する「定期借地権」が新たに創設されました。これが「新法借地権」です。平成4年8月1日以降に契約を締結している場合でも、借地権の種類によって契約更新が可能な場合もあります。

契約期間と更新について
旧法借地権での借地契約期間は、建物の構造によって分けられます。

建物の構造と契約期間

非堅固な建物(木造等) □ 最初の契約期間30年 ※20年以上の約定存続期間を定めたときは、それによる
□ 更新後の契約期間20年 ※それを超える約定は有効
堅固な建物(鉄筋等) □ 最初の契約期間60年 ※30年以上の約定存続期間を定めたときは、それによる
□ 更新後の契約期間30年 ※それを超える約定は有効

財産価値は借地権者に有り!

更新可能な借地権(普通借地権・旧法借地権)の場合は、借りる権利(借地権)に財産価値があります。所有権の土地を100とすると、概ね50~90の財産価値になります。
※地域や個別の事情によって異なります。

さらに!増改築・建替え※・売却・貸すことが可能です!
※住居用から事業用の建物等に用途を変更する場合、また用途の変更はなくても、木造から鉄筋コンクリート造に変更する場合も、地主の承諾が必要です。

売却も建替えも貸すことも出来る!

土地の範囲内は自由に使用できます。
借りている権利と建物の売却や、その他上記内容も地主の承諾があれば可能です!
つまり、借地権付住宅も契約違反をしない限りは所有権の一戸建て住宅のように半永久的に居住することが可能なんだね!
見方を変えれば、所有権の価格では間取りの広さや立地を諦めていた人にも手が届くということだね!





※借地権付住宅は権利が複雑に絡むため、詳細は不動産の専門家にご相談下さい。

借地権付住宅と一戸建住宅の財産価値比較
地主が建替えを承諾しなかった場合

掲載日:2009年11月30日